อสังหาริมทรัพย์ และการได้มาในอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติกรรม และการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แต่มิไดกล่าวถึงความแตกต่างระหว่าง “ทรัพย์”กับ”ทรัพย์สิน” ว่าแตกต่างกันอย่างไร วันนี้ผู้เขียนจึงตั้งใจจะเขียนความแตกต่างระหว่างทรัพย์ทั้งสองประเภทนี้ รวมถึงจะอธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับทรัพย์ที่ถือว่าเป็นสมบัติของแผ่นดินด้วย

ความหมายของคำว่า “ทรัพย์” ทรัพย์หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง ส่วนความหมายของคำว่า “ทรัพย์สิน” นั้นหมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ซึ่งทรัพย์นั้น นอกจากหมายความรวมถึงวัตถุมีรูปร่างแล้วจะต้องเป็นวัตถุที่อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ด้วย ตามความหมายของทรัพย์สิน ความหมายของคำว่า “อาจมีราคาและอาจถือเอาได้” วัตถุมีรูปร่างหรือไม่มีรูปร่างจะเป็นทรัพย์และทรัพย์สินได้ก็ต่อเมื่ออาจมีราคาและอาจถือเอาได้ ถ้าขาดอย่างใดอย่างหนึ่งไปก็ไม่ถือว่าเป็นทรัพย์หรือทรัพย์สิน แล้วร่างกายของมนุษย์เราล่ะ ถือว่าเป็นทรัพย์สินหรือไม่ ถ้ารวมอยู่ในส่วนของร่างกายไม่ใช่ทรัพย์สินแต่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของร่างกาย แต่ถ้าขาดออกหรือหลุดออกมาแล้วก็อาจเป็นทรัพย์ได้ เช่น เส้นผมหรือเล็บมือ เป็นต้น ซึ่งในปัจจุบันนี้ คนเราสามารถตัดเส้นผมของตัวเองบริจาค หรือขายให้โรงงานผลิตวิกผมเพื่อผลิตผมปลอมสำหรับผู้ที่มีศีรษะบาง หรือล้าน หรือทำวิกผมให้แก่ผู้ป่วยโรคมะเร็งที่ต้องสูญเสียผมของตนเองไปในระหว่างการรักษาได้ ดังนั้น เมื่อตัดเส้นผมออกมาจากศีรษะแล้ว เส้นผมนั้นก็ถือว่าเป็นทรัพย์  ส่วนศพจะเป็นทรัพย์หรือไม่นั้น ยังไม่มีข้อยุติ และแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาก็ยังไม่ชัดเจน และในกรณีสิทธิต่างๆ นั้น แม้จะไม่มีรูปร่าง แต่หากมีราคาและอาจถือเอาได้ ศาลฎีกาก็เคยมีคำ พิพากษาว่าเป็นทรัพย์สิน เช่น ความหมายของอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ “อสังหาริมทรัพย์” หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติด อยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วยสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย อสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยทรัพย์สิน ๔ ประเภท คือ

๑. ที่ดิน

๒. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร

๓. ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน

๔. ทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน

ประการแรกที่ดิน แยกได้ดังนี้

๑. ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น จึงจะมีการครอบครองปรปักษ์ได้  ถ้าเป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ก็จะครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

๒.ที่ดินที่มีแต่เพียงสิทธิครองครองโอนกันได้ด้วยการส่งมอบเท่านั้น ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน แต่การจดทะเบียนก็อาจจะมีได้หากเป็นที่ดินที่มีทะเบียนที่ดิน เช่น น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก

๓.ที่ดินซึ่งครอบครองอยู่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส. ๓ ก) ที่มีชื่อผู้อื่นเป็นผู้มีสิทธิครอบครองอยู่ จึงต้องด้วยข้อสันนิษฐานตามมาตรา ๑๓๗๓ ว่า ผู้อื่นซึ่งมีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง และข้อสันนิษฐานตามมาตรา ๑๓๗๓ จึง รวมถึงที่ดินที่มี น.ส. ๓ และ น.ส. ๓ ก ด้วย @@ เรื่องนี้ถือมาตรา ๑๓๗๓ มาก่อนมาตรา ๑๓๖๗ กล่าวคือ ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของ หรือเป็นผู้มีสิทธิครอบครองใน น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก ได้ประโยชน์จากข้อสันนิษฐานเป็นคุณมากกว่าคน ที่ครอบครองยึดถืออยู่ตามมาตรา ๑๓๖๗ กล่าวคือ ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของ หรือเป็นผู้มีสิทธิครอบครองใน น.ส. ๓ หรือ น.ส. ๓ ก ได้ประโยชน์จากข้อสันนิษฐานเป็นคุณมากกว่าคน ที่ครอบครองยึดถืออยู่ตามมาตรา ๑๓๖๗

๔.ถ้าที่ดินเป็นที่ดินมือเปล่า เพราะหนังสือรับรองทำประโยชน์ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์  บุคคลจะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทคงมีแต่สิทธิครอบครองเท่านั้น  แม้นจะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยการยึดถือครอบครอง แต่การได้มานั้น เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่งถ้ายังไม่ได้จดทะเบียน จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง ทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร

๑.ทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร แบ่งได้เป็น ๒ อย่าง คือ ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติ กับทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยไม่ได้เกิดจากธรรมชาติ

๒.ต้นพลูเป็นไม้ยืนต้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์

๓.ทรัพย์ที่มีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรแล้ว จะติดอยู่กับที่ดินนานเท่าไรไม่สำคัญถ้าโดยสภาพมีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรก็เป็นอสังหาริมทรัพย์แม้จะติดอยู่เป็นระยะเวลาไม่นานก็ตาม

๔.เครื่องจักรโรงสีไม่ใช่ส่วนควบ เป็นเพียงของใช้ประจำอยู่กับโรงสีจึงเป็นอุปกรณ์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์

ประการที่สาม ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน หมายถึง วัตถุต่างๆ ที่มีอยู่ในดินและประกอบขึ้นเป็นพื้นดิน เช่น หิน กรวด ทราย และแร่ธาตุต่างๆ เป็นต้น

๕.แผงลอยที่มิได้ติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ประการที่สี่ ทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน ซึ่งหมายถึง สิทธิต่างๆ ที่มนุษย์มีอยู่เหนือที่ดินหรือเหนือทรัพย์เกี่ยวกับที่ดินดังกล่าวนี้ เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิจำนอง เป็นต้น

ตัวอย่าง คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๘๐/๒๕๔๒

โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกิน ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทน ในการที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นบุตรของโจทก์ จำเลยจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่าส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้

คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๐๓๓/๒๕๕๕

โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดที่พิพาท โจทก์จดทะเบียนให้ ส. และ บ. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินใน ที่ดินพิพาทตลอดชีวิต ส. และ บ. ย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้และถือเอาประโยชน์แห่งที่ดินนั้นตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๗ วรรคหนึ่ง ในระหว่างที่สิทธิเก็บกินยังไม่สิ้นไป เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงหามีสิทธิเช่นว่านั้นด้วยไม่ การบอกเลิกสัญญาเช่าหรือการฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากที่ดินพิพาทจึงเป็นอำนาจในการจัดการทรัพย์สินของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แม้โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทก็ไม่มีอำนาจฟ้อง

*** จะเห็นว่าคำพิพากษาศาลฎีกาทั้งสองคดีนี้ วินิจฉัยถึงสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ว่าตราบใดที่สิทธิเก็บกินไม่หมดสิ้นไปผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้และถือเอาประโยชน์แห่งที่ดินนั้น ตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ ดังนั้น ระหว่างนี้ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์จึงไม่อาจเข้าไปขัดขวาง หรือรบกวนขัดสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน เพราะอำนาจจัดการทรัพย์สินต่างๆ นั้นเป็นสิทธิของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ซึ่งในกฎหมายมาตรานี้นั้น จะยังประโยชน์ให้แก่ บิดา มารดา ที่ต้องการยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่บุตรหลาน แต่ก็เกรงว่าจะถูกบุตรหลานทอดทิ้ง ซึ่งการนำมาตรานี้มาใช้จะมีประโยชน์แก่ผู้เป็นบิดา มารดา มากที่สุด เพราะแม้จะยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปแล้วแต่ตนยังมีสิทธิใช้สอยและได้รับประโยชน์ในที่ดินนั้นอยู่จนกว่าสิทธิเก็บกินจะหมดสิ้นไป

ข้อสังเกต เรื่องสิทธิเก็บกิน ซึ่งเรื่องสิทธิเก็บกินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๔๑๗ และมาตรา ๑๔๑๘ วางหลักไว้ สรุปได้ว่า

๑. อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินนั้นมีสิทธิครอบครองใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น (มาตรา ๑๔๑๗ วรรคหนึ่ง)

๒.ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน (มาตรา ๑๔๑๗ วรรคสอง)

๓.สิทธิเก็บกินอาจมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา ๑๔๑๘ วรรคหนึ่ง)

๔. ถ้าไม่มีกำหนดเวลาให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า สิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา ๑๔๑๘ วรรคสอง)

๕. ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธิเก็บกินย่อมสิ้นไปเสมอ (มาตรา ๑๔๑๘ วรรคท้าย) *** ซึ่งสิ่งที่จะต้องระมัดระวังและพึงระลึกไว้เสมอว่า สิทธิเก็บกินเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภท “ทรัพยสิทธิ” ดังนั้น จึงต้องจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าที่

By ทนายกานต์

ติดตามความรู้ข้อกฎหมายเพิ่มเติมได้ทาง Line@

https://line.me/R/ti/p/%40kft2307m

ผู้เขียน ทนายภูดิท โทณผลิน 084-7068581