วิเคราะห์ข้อกฎหมายโครงการแอสตัน อโศก

30
กรณีศึกษาอาคารสูงหรืออาคารใหญ่พิเศษโครงการแอสตัน อโศก
ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา กระแสข่าวที่ทำให้สะเทือนวงการอสังหาริมทรัพย์ คงไม่พ้นคำวินิจฉัยของศาลปกครองกลาง เกี่ยวกับโครงการคอนโดดัง แอสตัน ย่านอโศก ซึ่งมีคำพิพากษายาวถึง 143 หน้า
โดยมีประเด็นข้อกฎหมายที่สำคัญคือ กฎกระทรวงมหาดไทยฉบับที่ 33 ข้อที่ 2 ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ซึ่งศาลปกครอง กลางเห็นว่า ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารโครงการ มีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนเชื่อมต่อถนนสาธารณะอื่นที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร นั้นไม่เป็นไปตามกฎหมาย
ศาลปกครองมองว่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของโครงการดังกล่าวนั้นเป็นของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย มิใช่กรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการ โดยศาลมองว่าเจ้าของโครงการไม่สามารถนำที่ดินดังกล่าวไปเป็นส่วนประกอบการยื่นแจ้งก่อสร้างและดัดแปลงอาคารโครงการได้ จึงถือว่าการอนุญาตให้ก่อสร้างเป็นการกระทำที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และมีคำพิพากษาให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้าง ดัดแปลงรื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร หรือเปลี่ยนแปลงการใช้อาคาร โดยให้มีผลย้อนหลังนับตั้งแต่วันออกหนังสือฉบับดังกล่าว
ซึ่งประเด็นดังกล่าวเคยมีโครงการอาคารในซอยร่วมฤดี ที่ศาลปกครองสูงสุดวิสัยเอาไว้เช่นเดียวกันโดยเป็นข้อกฎหมายเดียวกัน แต่มีความแตกต่างในข้อเท็จจริงในสาระสำคัญกล่าวคือในส่วนของโครงการ แอชตัน นั้นเนื้อที่ที่เป็นปัญหา อยู่ในโซนที่เจ้าของโครงการสามารถ แก้ไข ให้สามารถ ยื่นหนังสือแจ้งความประสงค์ก่อสร้างได้ คือทางเข้าออก
แต่โครงการในซอยร่วมฤดีนั้นเป็นปัญหาเกี่ยวกับความกว้างของถนนตลอดระยะซึ่งบางช่วง มีความกว้างของถนนไม่ถึง 10 เมตร (จำนวน 8 จุด) ซึ่งเป็นพื้นที่นอกเหนือความควบคุมของโครงการ และเป็นปัญหาที่เจ้าของโครงการไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องและยื่นใบอนุญาตใหม่ได้ จึงเป็นเหตุให้ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่ง ให้เจ้าพนักงานปฏิบัติตาม พรบ.ควบคุมอาคารมาตรา 40 มาตรา 41 และมาตรา 42 ซึ่งมีนัยยะสำคัญคือห้ามใช้อาคารนั้นเอง ท่านใดสนใจสามารถศึกษา จากคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดหมายเลขคดีดำที่ อ.310/2555 แดงที่ อ. 588/2557
ทั้ง 2 โครงการนี้แม้จะมีข้อเท็จจริงที่ต่างกันแต่ข้อกฎหมายที่นำมาบังคับใช้เป็นเครื่องเดียวกันคือการก่อสร้างอาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคาร รวมถึงกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ซึ่งมีเจตนารมณ์ของกฎหมายมุ่งเน้นเกี่ยวกับความปลอดภัยเช่นทางเข้าออกที่เหมาะสม ความกว้างของถนนที่ปลอดภัยในกรณีเกิดเพลิงไหม้รวมถึงสาธารณูปโภคอื่นๆ ซึ่งอาจมีทั้ง ประเภทที่แก้ไขได้และประเภทที่แก้ไขไม่ได้อย่างเช่นกรณีอาคารในซอยร่วมฤดีตามที่กล่าวมาแล้ว
จึงเป็นกรณีศึกษาที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการรวมถึงเจ้าของโครงการ เพื่อระมัดระวังในการยื่นขอใบอนุญาตและดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามแบบ อันจะเป็นการสร้างความเสี่ยงต่อเจ้าของโครงการในอนาคต อีกทั้งเป็นภาระและความเสี่ยงต่อผู้บริโภคที่ซื้อโครงการด้วย
ซึ่งทั้ง 2 โครงการกล่าวไม่ใช่กรณีแรกและผู้เขียนก็คาดว่ามิใช่กรณีสุดท้ายเช่นเดียวกัน
ภูดิท โทณผลิน
ชมวีดีโอวิเคราะห์ฉบับเต็มได้ทาง >>https://youtu.be/wOk-yXmeIJk
ผู้เขียน ทนายภูดิท โทณผลิน 084-7068581